부동산 계약금 중도금 잔금 법적 권리 의무 알아보기
어떤 부동산을 계약할때, 부동산 계약금 중도금 잔금으로 지급하는것은, 임대차와 매매가 약간은, 다르게 진행됩니다.
예를 들어서 주택 임대차라면,
전세나 월세로 계약을 진행할 경우에는, 계약금, 잔금으로 이어지는것이 보통입니다.
이것은, 계약금을 지급하고, 계약을 해제하는 경우가 거의 드물기 때문입니다.
예를 들어서 전세, 월세 가격이 계약이후 시세 보다 조금 오르거나 조금 떨어지더라도 계약을 해제하면서까지 새로운 계약을 했을때 크게 실익이없기 때문입니다.
ex ) 주택을 전세로 2억에 계약 후 계약금 10%인 2,000만원을 임차인이 임대인에게 지급하였는데,
이후 잔금 전에 전세 시세 가격이 올라서 시세가 2억 3,000만원이 되었을 경우
임대인 입장에서는, 계약을 해제할려면 받은 계약금 2,000만원의 배액을 상환하고, 계약 해제가 가능합니다.
그럼 4,000만원을 임차인에게 지급하고, 새로운 임차인과 2억 3,000만원에 계약을 한다고 했을때 전혀 실익이 없습니다.
그럼 임대인 입장에서는, 오히려 1,000만원 손해라고 볼 수 있습니다.
ex ) 주택을 전세로 2억에 계약 후 계약금 10%인 2,000만원을 임차인이 임대인에게 지급하였는데,
이후 잔금 전에 시중 전세 가격이 떨어져서 시세가 1억 8,000만원이 되었을 경우
임차인 입장에서는, 계약을 해제할려면 지급한 계약금 2,000만원을 손해를 보고, 계약 해제가가능합니다.
그럼 2,000만원을 손해를 보고, 새로운 임대인과 1억 8,000만원에 계약을 한다고 했을때 전혀 실익이 없습니다.
그리돼면, 임차인 입장에서는, 오히려 2,000만원의 손해를 보는것입니다.
위와같이 전세나 월세에서는, 잔금 전에 시세가 약간 변하는 경우는 있을 수 있겠지만 시세와 급격하게 변하는 경우가 매우 드물기 때문에 계약금, 잔금으로 진행하는것입니다.
또한 전세같은 경우에는, 현재 살고 있는 주택에 모든 자금이 묶여있기 때문에 그동안 일하면서 모았던 자금으로 계약금 10%를 지급하는것이고, 잔금 90%는, 현재 살고 있는 주택이 세가 나가서 새로운 전세 임차인에게 보증금을 받아서 임대인에게 지급하는것이 보통입니다.
그러니 실무에서는, 따로이 중도금을 지급하는 경우는 거의 없습니다.
그러나 매매는, 임대차와는 상황이 달라질 수 있습니다.
오늘은, 부동산 계약금 중도금 잔금의 법적 권리 의무에 대해서 알아보겠습니다.
매매같은 경우에는, 급등하는 시기가 있을 수 있습니다.
지난 2020년 ~ 2021년 말까지 주택 가격이 급등하는 상황이 발생하였습니다.
그 당시는, 코로나 19로 인해서 전체적인 경기를 살리기 위해서 금리를 낮게 유지하였고, 그 결과로 시중의 유동 자금이 주택시장으로 몰리면서
가격이 치솟기 시작했습니다.
주위의 주택 가격이 오르는것을 보고, 은행권에서 대출을 최대한 받아서 주택시장으로 다시 자금이 몰리면서 가격이 급등을 한것입니다.
위와같은 경우는, 일반적인 경우라고 볼수는 없습니다.
그러나 어느 지역에 큰 개발호재가 나타났을 경우에는, 갑자기 매수인들이 몰리면서 가격이 급등하고, 그로 인해서 기존에 매매 계약을 진행 했었던것들 중 상당수가 계약이 해제되는 결과를 가져오기도합니다.
위와같 이 매매는, 재산권이 급격하게 올라가는것이 가능하기 때문에 계약을 해제하는 경우가 임대차 보다 더 많이 나타나게됩니다.
이런 경우를 매수인 입장에서는, 최대한 막기 위해서 중도금을 지급함으로서 매도인이 섣불리 계약을 해제할 수 없도록 하는 효과가 있습니다.
매도인 입장에서도 계약금을 받은 이후 이사할 다른 주택을 알아보고, 계약까지 마쳤는데, 매수인이 계약을 해제하면 처음부터 다시 계약을 진행해야하는 상황이 발생하고, 새로운 주택을 다시 알아보는 번거로움을 느끼지 않기 위해서 매매에서 만큼은, 중도금을 요구하게됩니다.
부동산 매매시, 부동산 계약금 중도금 잔금 법적 권리 의무는, 많이 다릅니다.
부동산 계약금
부동산을 매매할 경우에는, 처음 부동산을 보고 조건 등이 마음에들 경우,
공인중개사사무소에서 매도인과 매수인의 조건에 대해서 협의 후 바로 계약을 진행하는 경우도 있지만
보통은, 매도인이 멀리 거주하거나 혹은 현재 근무중으로 바로 계약을 하러 오기 힘든 경우가 대부분입니다.
그럴경우에는, 매매에 대한 조건이 어느 정도 협의가 되었다면, 매수인이 매도인 계좌로 가계약금을 입금하고, 협의해서 계약 날자와 시간을 정하게됩니다.
계약시에는, 매매계약서를 작성하면서 중도금 일자와 금액, 잔금 일자와 금액을 매도인과 매수인간 협의하여 정하게됩니다.
보통 지급되는 %는, 계약금은 10%, 중도금은 30% ~ 40%, 그외 나머지 금액이 잔금으로 정해지게됩니다.
그러나 위 %는, 정해진것은 없고, 매도인과 매수인간 협의로 정해지게됩니다.
매수인이 중도금을 지불할 수 있는 금액이 있어야만 가능하기 때문입니다.
또한 일부 미미했었던 조건을 협의해서 특약사항으로 기재하게됩니다.
계약서에 적혀있는 사항들을 매도인과 매수인이 다 이해한 후 서명과 도장을 찍게됩니다.
이후 보통은, 매매대금은 10%를 계약금으로 지급하게됩니다.
이 10%도 반드시 10%로 하라는, 그런 법 규정은 없습니다.
다만 사회통념 상 보통 부동산 계약할 경우에는, 10%로 지급한다는것을 어느 정도는 인식하고 있기 때문에 그렇게 진행하는것입니다.
* 그렇다면, 계약금이란 법적으로 어떤 의미를 가질까요?
부동산 매매 계약을 했을 경우
매도인은, 소유권을 이전해야할 의무가 발생하게되고, 반대로 매수인은 대금지급 의무가 발생하게됩니다.
민법 565조 ( 해약금 )
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한
당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다.
민법에서는, 당사자간에 다른 약정이 없는 한 계약금을 해약금으로 보게됩니다.
이는, 해제권을 유보하기 위하여 지급된 계약금을 말합니다.
당사자간 특별한 약정이란?
매도인과 매수인이 협의하여 만일 계약금 지급 후 1주일 이내에 마음이 변심하여 매수인이 계약 해제시에는, 계약금의 절반을 돌려주기로한다.
만일 위와같이 협의하여 매매계약서에 특약사항으로 기재하였을 경우에는, 위에서 협의한데로 진행하게됩니다.
그러나 실무에서는, 위와같이 협의해서 계약을 맺는 경우는 거의 없다고 볼 수 있습니다.
매도인 입장에서는, 시간을 내서 계약서를 작성하러 나오면서 매수인이 계약해제시 계약금의 절반을 돌려주는 그런 계약은 하지 않을 것입니다.
* 매도인과 매수인은, 계약금 지급 후 중도금을 지급하는 날자 전에 마음이 변심하여 계약을 해제하고픈 마음이 들수도 있습니다.
그럴때 계약을 해제할 수 있는 해약금으로 보기 때문에 매수인은, 매도인에게 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
반대로 매도인이 계약을 해제할 시에는, 받은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하고, 매매계약을 해제할 수 있습니다.
위와같이 어느 한쪽에서 손해를 볼 수 있겠지만, 어느 한쪽에서 일방적으로 매매계약 해제가 가능합니다.
이런 경우는, 주로 해당 지역 근방으로 대형 개발호재가 발표되었을때 발생할 수 있습니다.
매도인 입장에서 본다면, 개발호재 발표 후 부동산 상승하는 여력이 매매계약으로 받은 계약금의 배액을 상환하는 것보다 더 크다고 판단한다면,
계약을 해제할려고 할것입니다.
이럴경우 매도인은, 매수인에게 계약을 해제한다고 의사표시를 한 후 받은 계약금의 배액을 상환해주면 계약은, 해제됩니다.
부동산 중도금
중도금 약정은, 실무에서 주택 임대차에서는 거의 없고, 주로 매매계약에서 생기게됩니다.
부동산 매매에서 매수인이 중도금을 매도인 계좌로 입금 후 어느 한쪽에서 일반적으로 계약해제를 원할 경우에는, 어떻게 진행될까요?
중도금 지급 후에는, 어느 한쪽이 손해를 보고, 일방적으로 매매계약 해제를 할 수 없습니다.
만일 매도인이
계약을 해제하고 싶다고 하여도 매수인이 동의해주지 않는다면, 일방적으로 계약해제를 할 수 없고, 잔금을 받고, 소유권 이전을 해주어야합니다.
만일 위와같은 상황에서 매도인이 매수인이 잔금을 입금하지 못하도록 은행 계좌계좌까지 없애고, 잔금 수령을 거부한다면,
매수인은, 적법한 절차를 거쳐서 소유권을 이전해올 수 있습니다.
반대로 매수인이
잔금 지급을 거부하고, 매매계약을 파기하려고할때,
매도인이 계약 파기를 원하지 않는다면, 적법한 절차를 거쳐서 잔금에 해당하는 돈을 받아내고, 매수인 앞으로 소유권 이전 등기를 해줄 수 있습니다.
* 만일 중도금 중 일부만 지급된 경우에는 어떻게 될까요?
매매계약서 상
계약금 10%
중도금 1차 20%
중도금 2차 20%
잔금 50%라고 계약서를 작성한 경우
매수인이 계약금 지급 후 중도금 1차를 지급하였는데, 이후 어느 일방에서 일방적으로 계약해제를 하고 싶을 경우에는,
중도금을 지급했다는것은, 이행에 착수한것으로 보기 때문에 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다.
결국 중도금 지급 이후에는, 어느 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수 없습니다.
계약금만 지급한 상태에서는, 어느 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수 있었지만 중도금 지급 이후에는, 그렇게 할 수 없습니다.
부동산 잔금
매매계약의 완성이라고 볼 수 있습니다.
매매계약서를 작성하면서, 공인중개사사무소에서 매도인과 매수인이 각각 준비할 서류를 알려드리게됩니다.
매도인과 매수인은, 각각 해당 서류를 가지고 공인중개사사무소에서 만나게됩니다.
잔금때는, 법무사에서 소유권 이전을 위해서 공인중개사사무소에서 같이 만나게됩니다.
매수인은, 잔금을 매도인에게 지급하고, 매도인은 소유권 이전에 필요한 서류를 법무사에게 지급하게됩니다.
이후 매도인이 잔금일을 기준으로 정산한 관리비 영수증과 해당 주택의 키를 매수인에게 지급하게됩니다.
이후 법무사사무소에서 소유권 이전 등기를 대행하고, 며칠 후 소유권 이전이 끝나면, 해당 서류를 공인중개사사무소에 갇다줍니다.
그럼 공인중개사사무소에서 매수인에게 해당 서류를 찾아가시라고 연락을 드리게됩니다.
위와같이 부동산 매매는, 부동산 계약금 중도금 잔금에 따라서 어느 일방이 일방적으로 계약을 파기할 수 있는 시기가 있고, 서로 합의해야만 가능한 시기가 있습니다.
큰 돈이 오가는 만큼 잘 판단하셔서 계약을 진행하시는것이 최선이라고 봅니다.
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