서울 아파트 전경. 사진=뉴시스
[파이낸셜뉴스] 아파트 가격 상승 초입기와 후반기에 시장 참여자들은 어떤 행동을 보일까. 또 아파트값 상승 확산은 어떤 단계를 밟아 진행될까. 국토연구원이 최근 이와 관련된 연구 보고서를 내놓아 눈길을 끌고 있다.
제목은 ‘부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책대응 행태 분석 및 평가방안 연구’이다. 가격 상승기 때 부동산 정책에 대해 시장 참여자들이 어떻게 대응하는지 분석하고, 정책 방안을 제시하기 위한 목적이다.
분석기간은 아파트값이 급등했던 지난 2016년~2021년이다. 서울 송파 잠실, 경기 화성 동탄·안양 평촌 등 주요 지역 아파트 중개업소 인터뷰를 통해 상승기 때 매도·매수 형태에 대한 자료를 수집 분석했다.
'꾼'들은 미리 안다?...발빠른 투자적 매수자
우선 가격 상승 전반기(초입기)에는 소위 ‘투자적 매수자’와 ‘상급지 이동’ 수요가 먼저 움직이고 거래량이 증가한다는 설명이다.
가격 상승 기대가 확산되기 전이다. 시장 변화에 ‘민감한 투자자’들이 적극적으로 매수에 나서고, 이에 맞춰 주거상향 이동 수요가 움직인다.
보고서에 나온 한 중개업소 인터뷰 내용은 이렇다. “초기에는 촉 좋은 사람들이 먼저 움직여요. 집도 안 보고 사는 분들도 있어요. 거래가 이뤄지면 상급지 수요가 가세합니다.”
자료 : '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책대응 행태 분석 및 평가방안 연구' 보고서
즉, 이른바 ‘투자적 매수자’ 혹은 ‘시장 변화에 민감한 투자자’들이 주요 아파트를 매입하면서 거래도 늘고, 가격은 높아진다는 것이 보고서의 골자다.
그렇다면 가격 상승기 후반기에는 어떤 형태가 나타날까. 시쳇말로 상승장 ‘끝물’이다. 이때에는 추격매수가 일어나지만 집주인들이 가격을 올리면서 매물을 회수한다. 매도 희망가격은 높아지지만 거래량이 줄어드는 현상이 나타나는 것으로 분석됐다.
실제 데이터도 비슷하다. 거래량과 가격추이를 보면 상승 초·중기에는 거래량 증가와 가격 상승이 동시에 나타나고 있다. 반면 후반에는 가격은 상승하는 반면 거래량은 줄어든다.
자료 : '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책대응 행태 분석 및 평가방안 연구' 보고서
강남 3구 1그룹....다음 집값 상승 지역은
다음으로 눈여겨 볼 내용이 주택가격 상승이 어떻게 확산되는지다. 세부적으로 보면 가격 확산은 상급지에서 하급지로 이어진다. 하급지에서 상급지로 확산되는 경우는 거의 없다.
지역별로는 어떤 모습을 보일까. 보고서는 수도권 남부지역을 대상으로 분석했다. 1그룹은 가장 가격이 먼저 오른 곳이다. 2그룹은 그로부터 1개월 뒤, 3~4그룹은 3개월 이후 가격이 상승한 곳을 말한다.
경부라인에서는 강남 3구(1그룹)가 가장 먼저 가격이 오른다. 이어 성남 분당(판교·2그룹)이 오르고 용인 수지·기흥(3그룹), 용인 처인(4그룹) 등의 순으로 매매가격 상승이 확산되는 것으로 조사됐다.
과천·평촌 라인에서는 강남 3구(1그룹) → 과천·성남·분당구(2그룹) → 안양 동안구(평촌·인덕원, 4그룹) → 군포시(산본, 4그룹) 등의 순이다.
서남부권역의 경우 강남 3구(1그룹) → 양천구 목동·과천시·성남시 분당구(2그룹) → 광명시(2그룹) → 영통구(광교, 3그룹) → 시흥시(4그룹) 순서로 확산 패턴이 이뤄진 것으로 분석됐다.
종합해 보면 1그룹은 강남 3구다. 2그룹은 양천구, 과천시, 분당구, 광명시 등이다. 주택가격 급등기 가격 상승은 일정한 패턴에 따라 움직인다는 결론을 도출했다는 것이 보고서 내용 가운데 하나다.
자료 : '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책대응 행태 분석 및 평가방안 연구' 보고서
연구진은 “주택가격 변동의 공간적 확산 패턴이 실제로 매우 정형화돼 나타나고 있다”며 “부동산 시장에서 강남지역을 선도지역으로 하는 주택가격 상승의 공간적 확산 패턴은 시장 참여자들에게 매우 명확하게 인식돼 있다”고 분석했다. 아울러 주택가격 상승기 양도세 강화는 매물을 감소시켜 오히려 주택 가격을 인상시킨다고 지적했다.
용인남곡 동원 베네스트 헤센시티2 주택홍보관 내부
연초 합리적 가격에 뛰어난 사업 안정성, 미래가치 등을 갖춰 단 기간 완판에 성공했던 ‘용인남곡 동원 베네스트 헤센시티’ 1차에 이어 지난 3월 홍보관을 열고 분양에 나섰던 2차 단지에 많은 수요자들의 관심이 집중됐다.
그 주인공은 바로 ‘용인남곡 동원 베네스트 헤센시티2’로 용인시 처인구 양지면 남곡리 453-3번지 일원(남곡2지구)에 지하 2층~지상 20층, 8개동, 전용면적 59·74㎡, 총 641가구 규모로 조성된다. 이 단지는 최장 10년간 제약 없이 거주가 가능한 장기 민간임대아파트로, 시공예정사는 동원건설산업㈜이다. 1차 단지가 이미 모집 후 프리미엄이 형성되며 많은 관심이 쏠렸던 만큼 2차 단지 역시 많은 수요자들의 방문이 이어지며 빠른 모집 마감이 이뤄지고 있다.
타입별 가구수는 ▲59㎡A 274가구 ▲59㎡B 184가구 ▲74㎡A 112가구 ▲74㎡B 71가구 등 최근 꾸준히 늘어나고 있는 1~2인 가구부터 3인 가구까지 살기에 적합한 중·소형 평형 위주로 구성된다. 펜트리, 드레스룸 등 최신 트렌드가 반영된 공간설계로 선보여 주거만족도가 높을 것으로 보인다.
용인남곡 동원 베네스트 헤센시티2는 확정분양가가 있는 장기 일반민간임대아파트로 불안정한 시장 상황 속 임대보증금으로 이자만 내며 안정적으로 거주하다가 향후 우선분양권을 통해 내 집마련이 가능한 최적의 주거사다리 수단으로도 가치가 높다는 평이다. 최장 10년간 의무거주 없이 살 수 있는 만큼 이전 시에 시세차익까지 기대해볼 수 있다.
또한 원하는 시점에 양도 및 전매제한 없이 임차인 지위권도 양도 가능하며, 보증금은 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험 등의 의무가입으로 안전하게 보존된다.
개인, 법인 상관 없이 주택소유, 청약통장 가입 여부도 따지지 않고 청약도 가능하다. 또한 1인 1주택 제한도 없어 2채 이상 보유(전체 가구수의 최대 10%)가 가능하며 취득세, 보유세, 종합부동산세 등 각종 부동산 세금 부담도 없다.
특히, 주변 시세 대비 저렴한 가격도 빠른 회원모집에 힘을 보태고 있다. 용인남곡 동원 베네스트 헤센시티2의 임대보증금은 3.3㎡당 900만원 대부터 시작해 용인시 처인구 타 현장 보증금(3.3㎡당 1,200만원~1,900만원 대) 보다 매우 합리적인 가격에 책정된다.
이 외에도 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험 등 의무가입으로 보증금이 안전하게 보존돼 최근 사회적 논란이 되고 있는 전세사기 등의 걱정도 없다.
용인남곡 동원 베네스트 헤센시티2가 들어서는 용인 처인구에는 세계 최대 규모 반도체클러스터와 각종 산업단지가 조성될 예정이며, 인근 기흥구 일대에는 플랫폼시티사업도 추진 중으로 높은 미래가치를 누릴 수 있다.
우선 용인시 이동읍에 '반도체 특화도시'가 조성될 예정이며, 이 부지는 대규모 반도체 국가산업단지 부지와도 인접한 곳으로, 앞으로 국가산업단지가 조성되면 근로자 등의 배후 주거도시 역할을 할 것으로 기대된다.
또한 삼성전자가 300조원을 투자할 이동·남사읍 국가산업단지와는 별도로 용인 원삼면에 조성 중인 SK하이닉스 용인반도체 클러스터에서 일할 근로자도 많을 것인 만큼, 이동읍에 조성될 신도시는 주거지로서 가치가 급등할 것으로 보인다. 이처럼 다수의 개발이 예정되면서 일대에 약 30,000명 이상의 신규 인구유입에 따라 절대적인 주거시설 부족이 예상되며, 향후 최소 5,000세대 이상의 대기 수요가 발생할 것으로 예상된다.
풍부한 개발호재는 물론 탁월한 입지여건도 자랑이다. 단지는 초등학교부지를 품고 있고 용동중학교도 도보로 이용 가능해 자녀의 교육걱정이 필요 없다. 여기에 양지체육공원, 양지승마클럽, 지산리조트, 양지리조트, 에버랜드, 용인대장금 파크 등 여가 생활을 즐기기 좋은 여러 시설들이 주변에 대거 위치해 있다. 특히 양지CC, 지산CC, 아시아나CC 등 ‘골프 8학군’으로 불리는 골프장들이 여럿 위치해 있는 입지여건도 갖추고 있다.
교통여건도 우수하다. 영동고속도로 양지IC가 반경 2km내에 위치해 있어 서울 및 인근 지역으로 이동이 편리하며, 제2경부고속도로, 제2순환고속도로 등을 통해 수도권 전역의 접근성도 향상될 전망이다. 이밖에도 GTX용인역(계획), 동탄~부발간 신설국철, 삼동~안성간 경강선 등 다수의 철도 호재도 계획돼 있어 높은 미래가치가 기대된다.
분양 관계자는 “용인남곡 동원 베네스트 헤센시티2는 각종 정부 대출도 받을 수 있어 이자만 내고 살면서도 향후 확정분양가로 내 집 마련이 가능해 전세, 분양의 장점을 모두 갖춘 상품으로 각광받으며 빠르게 계약이 이뤄지고 있다”라며, “가격이 합리적인 것은 물론, 용인 처인구의 대규모 반도체 호재도 예정돼 있어 시세차익도 기대할 수 있어 문의가 꾸준히 이어지고 있다”고 말했다.
용인남곡 동원 베네스트 헤센시티2의 주택홍보관은 경기도 용인시 수지구 동천동 855-2번지에 위치해 있다.
용인남곡 동원베네스트 헤센시티 홍보관 오시는 길
아래 배너클릭하시면 전문 상담사와 연결 됍니다!!
홍보관 방문은 반드시 사전 예약 후 가능합니다~~
#용인난곡동원베네스트헤센시티민간임대아파트#용인동원베네시티#용인헤센시티임민간임대아파트#용인양지헤센시티임대아파트 #양지동원베네시티헤센시티임대아파트#장기일반임대아파트#동원베네시티 #민간임대아파트 #전세형임대아파트 #용인시 임대아파트#용인아파트#GTX-A#GTX-A용인역#제2외각순환도로#제2경부고속도로#포천세종고속도로#경기도민간임대아파트#경기도개발아파트#10년임대아파트#용인시재건축아파트#역세권#반도체#용인반도체 클러스터#삼성반도체#SK하이닉스반도체 #세종고속도로#제2경부고속도로#세종고속도로#서용인IC#에버라인 삼가역#HUG 전세대출 임대아파트#증도금무이자#확정분양가#최초분양가 10년