2024년부터 달라지는 부동산 제도, 무엇이 바뀌나?
내년 부동산 제도 중 신생아 특례대출과 특별공급, 노후계획도시 특별법, 재건축 초과이익 환수제 완화법 등이 도입된다. 여러 부동산 정책이 새로 도입되거나 변화하는데, 정부는 이 같은 정책적 변화를 통해 저출산 해소, 재건축 완화, 전세 사기 근절 등을 핵심 목표로 두고 있다.
신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입
내년 1월부터 신생아 출산가구를 대상으로 주택구입·전세자금 융자가 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 가구가 대상이다. 2023년 출생아부터 적용되며 혼인 여부는 관계없다. 주택 구입자금 대출의 경우 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억 원(주택가액 9억 원 이하)까지 빌려준다. 전세자금대출의 경우 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다. 주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트의 추가 금리 인하 혜택을 제공한다.
신생아 특별공급 제도 신설
5월에는 저출산 극복을 위한 방안으로 출산가구를 대상으로 ‘신생아 특별공급’을 신설한다. 그간 기혼 가구에게 혜택을 집중했지만, 혼인 여부와 관계없이 출산하면 직접 혜택을 주겠다는 것이다. 연 7만가구 수준의 공공·민간 주택을 공급한다. 특히 공공분양(연 3만가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양(연 1만가구)은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다.
출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설
출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만원 한도 내에서 100%감면한다. 출산·양육을 위한 주택 취득 시 취득세 감면과 관련해 1가구 1주택의 범위를 세대별 주민등록표 상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 정한다.
주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대
주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 그러나 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함이다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다.
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대
주택담보대출(주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데, 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배 늘어난다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용한다.
이월과세 필요경비 합리화
앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우, 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용하여 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다.
세법상 주택 개념 정비
1월부터 주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해 ‘주택’의 개념을 정비한다. 소득세법상 주택은 '허가 여부나 공부 상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물'로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되고 있다. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’로 ‘주택’의 개념을 구체화한다.
전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화
전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사다. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과될 수 있다. 2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며, 적용 대상은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터다.
혼인 증여재산 공제 도입
신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있게 되며, 내년 1월 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 설정했다.
신혼부부에 대한 부동산 특례도 주요 변화 중 하나다. 사진=픽사베이
신혼부부 특별공급 개별 신청 허용
신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘린다. 동일일자에 당첨자가 발표되는 아파트 청약에도 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능하다. 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해주기 때문에 청약의 기회가 2번 주어지게 된다. 가령 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특공에 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 넣으면 된다. 여기에 더해 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득하면 취득세를 500만 원 한도 내에서 100% 감면할 전망이다. 정부는 이 제도를 2024년 3월까지는 시행될 수 있도록 할 계획이다.
역세권 ‘뉴:홈’ 공급 활성화
역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 1월 19일부터 시행된다. 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고, 정비계획 입안요청제도도 도입된다. 이는 정비사업 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로, 토지 등의 소유자는 3분의 1이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있다.
재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화
3월에는 재건축을 초과이익 부담금의 면제 기준이 현행 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 또한 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다.
1기 신도시 특별법
뒤로멈춤앞으로
4월부터는 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.
등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화
7월에는 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정한다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다.
비상장 리츠 공모 활성화
비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 인수일 뒤 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않는다. 자산운용 전문인력의 전문성과 윤리의식을 높이기 위해 3년마다 위험관리, 시장 여건 변화 등에 대해 보수교육(내년 2월 17일 시행)을 받도록 했다. 자산관리회사의 이해 상충 방지를 위해 리츠의 거래 제한 대상에 해당 리츠의 자산관리회사가 운용하는 펀드(집합투자기구)도 포함한다. 이번 개정을 통해 리츠의 공모 · 상장이 활성화되고 투자자 보호가 강화될 것으로 보인다.
청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장
연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장한다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만원 한도로 청년우대형 주택청약종합저축 이자 소득 비과세를 받을 수 있는데 정부는 이를 2025년 12월 31일까지 시행할 예정이다.
입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정
입주자 의사결정의 투명성 강화를 위해, 입주자대표회의를 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 한다. 또한 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 한다. 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 층간소음 측정·진단에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있도록 하고, 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 한다.
주택공급 활성화에 초점이 맞춰져 있다. 사진=픽사베이
주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장
세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 본다. 이처럼 세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라 한다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금·보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산해 과세하고 있다. 올해 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐으나, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외해 왔다. 소형 임대주택을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 오는 2024년부터 2026년 말까지 3년 추가 연장한다. 공급이 늘어나면서 소형주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 높아진다.
경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장
고령 농업인의 소득안정과 농업경쟁력 강화를 지원하기 위해 경영이양 직접지불보조금 지급대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 해당 혜택(양도소득세 100% 감면)을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년이상 자경 (65~67세로 10년 이상 계속하여 농업경영 중인 농업인이 보유하는 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 계속해 소유하고 있는 논 · 밭 · 과수원 등)하며, 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 한다.
공시가격 검증센터 설치
부동산 공시가격에 대해 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치한다. 또 부동산 공시가격에 대한 투명성 확보를 위해 ‘공동주택 실명제’를 도입하고, 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개한다.
중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합
일정 규모(구체적인 지구 면적 범위는 ‘공공주택 특별법 시행령’ 개정 필요) 이하의 중·소규모 공공주택지구는 지구지정과 지구계획 승인 절차를 통합하고, 이를 토대로 공공택지 개발 및 공공주택 공급 속도를 단축하도록 했다.
공공택지 조기 인허가 인센티브 추진
2024년부터 공공택지 공급 계약 후 1년 내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 추첨 공급물량 일정분을 우선 공급 기회가, 경쟁 공급물량은 최고 가점이 부여된다. 인센티브 부여 대상은 기존에 보유하고 있거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설사업계획 승인을 통상적 기간(16개월)보다 앞당겨 10개월 안에 받는 사업자다. LH는 2024년 하반기부터 2026년까지 공급하는 신규 공공택지에 ‘추첨방식 우선 공급 참여 기회’나 ‘경쟁방식 평가 가점’의 인센티브를 제공한다. 추첨방식은 추첨 물량의 20%를 해당 업체에 우선 공급할 예정이다. 기존 1순위 청약자격에 인센티브 보유조건을 부여한다. 해당 업체가 임대주택건설형·이익공유형·설계공모형 등 경쟁방식에 참여할 때는 현행 최고 수준(총점의 5%)의 가점이 주어진다. 다만 등록기준 미달로 영업정지 등 행정처분을 받았거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외된다.
제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대
내년년부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그러나 에너지 자립률 기준을 맞추기 위해서 건축비는 약 30%가량 더 오를 것으로 전망되고 있다.
다만 2024년에는 ‘특례보금자리론 공급’, ‘전세 보증금 반환 대출’, ‘상생임대인 지원제도’와 ‘생활형 숙박시설 유예기간 연장’이 일몰된다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 2023년 9월 ‘일반형 특례보금자리론’의 공급을 중단했다. 이에 더해 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 대출해주는 ‘우대형 특례보금자리론’은 2024년 1월까지 공급한다.
임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 ‘상생임대인 지원제도’는 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장됐다. 주거용으로 사용하는 ‘생활형 숙박시설’에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 내년 12월 31일까지 유예한다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다.
전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입된 ‘전세 보증금 반환 대출’도 2023~2024년 7월 말까지 1년간 한시적으로 대출 규제가 완화된다. 뿐만 아니라 ‘양도소득세 중과 완화’도 논의되고 있다. 현행 소득세법은 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하고 있다. 기본 세율은 6~45%이지만 단기 거래의 경우 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에는 기본세율에 20~30%포인트를 더 매기는 방식이다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 내년 5월까지 한시적으로 배제된다.
또한 용인 처인구 일대로는 삼성전자가 총 300조원을 투입해 용인 반도체 클러스터를 조성할 계획이고, SK하이닉스도 반도체 클러스터 조성을 앞둬 기흥구 일대로 수요가 대거 유입될 것으로 전망됩니다.
많은 인구에도 불구하고 아파트 공급은 ‘찔끔’인 용인, 수원
이처럼 부동산시장에서 용인과 수원은 큰 비중을 차지하고 있지만 아파트 공급은 이름값을 못하고 있는 모습입니다.
부동산시장 분석업체 부동산인포가 통계청 인구통계와 부동산R114 재고아파트 데이터를 통해 경기도 시·군 지역의 인구대비 아파트 비율을 분석해 본 결과 용인과 수원은 각각 27%와 26%로 나타났습니다. 경기 평균(27%)과 같거나 낮은 수준인데요. 가장 아파트 비중이 높은 곳은 36%인 양주시로 용인과 수원과 약 10%포인트 가량 차이를 보였습니다.
국내 부동산시장인 아파트를 중심으로 주로 움직이고 있는데 인구대비 아파트 비중이 낮다면 그만큼 아파트의 희소성은 높다고 볼 수 있습니다.
또한 부동산R114 연간 아파트 입주물량 통계에 따르면 용인시는 올해 5,513가구가 입주한 후 내년에는 1만2,795가구로 잠시 증가했다가 2025년에는 2,411가구까지 급감합니다.
수원은 2021년부터 올해까지 3년간 1만여가구가 입주를 했지만 2024년 이후로는 5,000가구 미만으로 입주물량이 크게 줄어듭니다.
증가하는 인구…아파트 희소성 더 커지나
반면 용인과 수원 인구는 증가세를 보이고 있습니다.
용인시 인구는 10년전인 2013년 10월 93만8,597명에서 올해 10월 107만6,098명으로 14.65% 증가했습니다. 수원시도 114만2,687명에서 119만6,864명으로 4.74% 증가했습니다(출처: 통계청).
늘어나는 인구는 주택수요 증가와 맞물리게 됩니다. 이처럼 증가하는 인구에 비해 아파트 공급에 늘지 않는다면 용인, 수원 지역 아파트의 희소성가치는 갈수록 더 커질 것으로 보입니다.
이처럼 용인, 수원 부동산 시장이 관심을 끌고 있는 가운데, 이달 용인시 영통·망포 생활권에 수원 삼성디지털시티와 삼성전자나노시티 기흥캠퍼스 등의 직주근접 입지를 갖춘 ‘영통역자이 프라시엘’이 분양에 나서 수요자들의 관심을 모으고 있습니다.
단지는 용인시 기흥구 서천동에 위치해 수인분당선 영통역 역세권에 자리하며, 홈플러스, 롯데마트, 아주대병원, 한림대동탄성심병원, 기흥호수공원 둘레길 등 편리한 생활 인프라를 갖췄습니다.
단지 내 커뮤니티센터인 클럽 자이안에는 스카이라운지, 피트니스클럽, 골프연습장 등의 다양한 커뮤니티 시설이 들어설 계획입니다.
교통 호재도 대기 중입니다. 내년 3월 GTX-A 수서~동탄 구간이 개통을 앞둬 용인역에서 GTX-A노선 이용시 서울 강남 접근성이 크게 개선됩니다. 2029년 개통을 목표로 최근 공구별 공사 사업자가 모두 선정된 동탄~인덕원선(동인선)도 호재입니다. 단지 인근 서천지구에 신설역이 개통될 예정이며, SRT가 정차하는 동탄역으로 편리하게 이동 가능해 우수한 광역 교통망도 갖추게 됩니다.
여기에 내년 분양가가 더 오를 것으로 전망돼 발빠르게 청약에 나서는 수요는 더욱 늘어날 전망입니다. 우선 제로에너지 인증(5등급)을 받아야 해 단열 기능을 높이고, 신재생 에너지 자체 생산 등을 갖춘 공사 난이도 상승이 예고됩니다. 추가로 이달 국토부의 ‘층간 소음 해소 방안’ 발표로 인해 사업비 인상 압박이 계속되고 있습니다. 층간 소음 공사 강화는 주택법 개정 후 시행되는 만큼 내년 도입이 예상됩니다. 모두 공사비 증가로 이어지는 요인이라 앞으로 분양가 더 높아질 수 밖에 없는 상황입니다.
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