인구 100만도시 용인, 수원…아파트 공급은 ‘찔끔’
대도시’ 그게 그거 아냐?
흔히 도시의 규모를 이야기 할 때 대도시, 중소도시, 소도시 등으로 말합니다.
대도시라고 하면 서울이나, 부산, 대구, 인천 등을 쉽게 떠올리지만 지방자치법에 따르면 인구 50만명 이상의 도시는 모두 대도시입니다. 인구가 55만명, 80만명, 70만명의 도시 모두 대도시인 셈입니다.
최근 부동산시장의 핫키워드를 하나 꼽는다면 바로 ‘메가시티’일 것입니다. 메가시티는 인구 1,000만명이 넘는 도시를 가리키는데 현재 인구가 940만명대로 떨어진 서울은 통계청 인구통계에 따르면 2015년(약 1,002만명)에는 인구수만 놓고 보면 한때는 ‘메가시티’ 였습니다.
2022년부터는 우리나라에 새로운 대도시 개념이 등장하게 됐습니다. 바로 ‘특례시’인데요. ‘특례시’는 지방자치법 제198조에 의거해 인구 100만 이상의 대도시를 말합니다. 현재 우리나라에는 수원시(119만7,241명), 용인시(107만5,474명), 고양시(107만5,089명), 창원시(100만9,998명) 등 4개 도시가 특례시로 지정돼 있습니다(인구수 순. 인구는 2023년 10월 기준).
특례시는 기초자치단체 이면서도 광역시에 준하는 행정 및 재정적 권한을 부여 받기 때문에 정부의 대규모 재정투자사업 유치가 한결 수월해지고 기초연금이나 생계급여 등의 시민복지 혜택이 증가합니다. 또한 행정절차 간소화, 재정수입 증가 등 도시 경쟁력이 한층 강화될 수 있는 조건들을 두루 갖춥니다.
두터운 수요를 바탕으로 하는 특례시 부동산시장
도시가 경쟁력을 갖추는 데는 인구는 매우 중요한 요소 가운데 하나입니다. 인구 감소로 인한 ‘도시소멸’ 우려가 커지는 상황에서 인구 100만 이상의 ‘특례시’는 다른 도시들보다 경쟁력이 높을 수밖에 없습니다. 부동산시장도 마찬가지 입니다.
KB부동산 시세에 따르면 대표적인 특례시인 용인시와 수원시 아파트 평균 시세는 각각 6억3,866만원과 5억6,211만원 등으로 경기도 평균(5억4,485만원)을 웃돌 만큼 든든한 수요를 바탕으로 높은 시세를 형성하고 있습니다.
아파트 거래 또한 경기 지역에서 손꼽힐 만큼 큰 장이 서 있습니다.
한국부동산원에 따르면 올해 9월까지 수원시에서 아파트 거래는 총 8,048건이 이뤄졌는데 이는 경기지역 31개 시·군 가운데 가장 많은 거래량에 해당합니다. 용인시는 7,449건으로 화성시(7,567건)에 이어 3위에 이름을 올렸습니다.
이 두 도시가 이처럼 두각을 나타낼 수 있는 것은 삼성전자의 힘이라고 볼 수도 있습니다.
수원 영통구 매탄동 일원에는 삼성전자 본사와 연구개발단지, 관련 업무시설들이 자리잡고 있는 삼성디지털시티가 위치하고 있으며, 용인 기흥구 농서동 일원에는 1983년부터 가동을 시작한 삼성전자나노시티 기흥캠퍼스가 위치하고 있습니다.
또한 용인 처인구 일대로는 삼성전자가 총 300조원을 투입해 용인 반도체 클러스터를 조성할 계획이고, SK하이닉스도 반도체 클러스터 조성을 앞둬 기흥구 일대로 수요가 대거 유입될 것으로 전망됩니다.
많은 인구에도 불구하고 아파트 공급은 ‘찔끔’인 용인, 수원
이처럼 부동산시장에서 용인과 수원은 큰 비중을 차지하고 있지만 아파트 공급은 이름값을 못하고 있는 모습입니다.
부동산시장 분석업체 부동산인포가 통계청 인구통계와 부동산R114 재고아파트 데이터를 통해 경기도 시·군 지역의 인구대비 아파트 비율을 분석해 본 결과 용인과 수원은 각각 27%와 26%로 나타났습니다. 경기 평균(27%)과 같거나 낮은 수준인데요. 가장 아파트 비중이 높은 곳은 36%인 양주시로 용인과 수원과 약 10%포인트 가량 차이를 보였습니다.
국내 부동산시장인 아파트를 중심으로 주로 움직이고 있는데 인구대비 아파트 비중이 낮다면 그만큼 아파트의 희소성은 높다고 볼 수 있습니다.
또한 부동산R114 연간 아파트 입주물량 통계에 따르면 용인시는 올해 5,513가구가 입주한 후 내년에는 1만2,795가구로 잠시 증가했다가 2025년에는 2,411가구까지 급감합니다.
수원은 2021년부터 올해까지 3년간 1만여가구가 입주를 했지만 2024년 이후로는 5,000가구 미만으로 입주물량이 크게 줄어듭니다.
증가하는 인구…아파트 희소성 더 커지나
반면 용인과 수원 인구는 증가세를 보이고 있습니다.
용인시 인구는 10년전인 2013년 10월 93만8,597명에서 올해 10월 107만6,098명으로 14.65% 증가했습니다. 수원시도 114만2,687명에서 119만6,864명으로 4.74% 증가했습니다(출처: 통계청).
늘어나는 인구는 주택수요 증가와 맞물리게 됩니다. 이처럼 증가하는 인구에 비해 아파트 공급에 늘지 않는다면 용인, 수원 지역 아파트의 희소성가치는 갈수록 더 커질 것으로 보입니다.
이처럼 용인, 수원 부동산 시장이 관심을 끌고 있는 가운데, 이달 용인시 영통·망포 생활권에 수원 삼성디지털시티와 삼성전자나노시티 기흥캠퍼스 등의 직주근접 입지를 갖춘 ‘영통역자이 프라시엘’이 분양에 나서 수요자들의 관심을 모으고 있습니다.
단지는 용인시 기흥구 서천동에 위치해 수인분당선 영통역 역세권에 자리하며, 홈플러스, 롯데마트, 아주대병원, 한림대동탄성심병원, 기흥호수공원 둘레길 등 편리한 생활 인프라를 갖췄습니다.
단지 내 커뮤니티센터인 클럽 자이안에는 스카이라운지, 피트니스클럽, 골프연습장 등의 다양한 커뮤니티 시설이 들어설 계획입니다.
교통 호재도 대기 중입니다. 내년 3월 GTX-A 수서~동탄 구간이 개통을 앞둬 용인역에서 GTX-A노선 이용시 서울 강남 접근성이 크게 개선됩니다. 2029년 개통을 목표로 최근 공구별 공사 사업자가 모두 선정된 동탄~인덕원선(동인선)도 호재입니다. 단지 인근 서천지구에 신설역이 개통될 예정이며, SRT가 정차하는 동탄역으로 편리하게 이동 가능해 우수한 광역 교통망도 갖추게 됩니다.
여기에 내년 분양가가 더 오를 것으로 전망돼 발빠르게 청약에 나서는 수요는 더욱 늘어날 전망입니다. 우선 제로에너지 인증(5등급)을 받아야 해 단열 기능을 높이고, 신재생 에너지 자체 생산 등을 갖춘 공사 난이도 상승이 예고됩니다. 추가로 이달 국토부의 ‘층간 소음 해소 방안’ 발표로 인해 사업비 인상 압박이 계속되고 있습니다. 층간 소음 공사 강화는 주택법 개정 후 시행되는 만큼 내년 도입이 예상됩니다. 모두 공사비 증가로 이어지는 요인이라 앞으로 분양가 더 높아질 수 밖에 없는 상황입니다.
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