[똑똑한 증여] 증여받은 부동산 10년 내 팔았더니 세금 4배…양도세 절세 방법은
가족으로부터 증여받은 부동산엔
‘이월과세’ 적용돼 양도세 폭탄 우려
1가구1주택 비과세 요건 충족 시 양도세 ‘0원’
내년부턴 이월과세 자산에 ‘주식’도 포함
일러스트=챗GPT 달리3
50대 유모씨는 3년 전 아버지로부터 증여받은 7억원 상당의 다세대주택을 팔 생각이다. 현재 세를 주고 있는데 관리가 쉽지 않고 최근 아들이 외국으로 학교를 가게 돼 생활비와 학비에 쓸 여윳돈이 필요해져서다. 그런데 주변 친구들로부터 부동산을 증여받은 후 10년간은 되팔 수 없다는 말을 들었다. 증여받은 부동산은 언제 팔 수 있으며, 어떤 점을 유의해야 할지 살펴보자.
전문가들은 보통 증여받은 부동산을 곧바로 되팔지 말라고 조언한다. 자칫 잘 못 팔았다가는 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다. 세법에 따르면 부모와 자녀 등 직계존비속 또는 배우자로부터 증여받은 자산을 10년 이내(2022년 이전 증여 시 5년) 양도할 경우 ‘양도세 이월과세’가 적용된다. 이월과세가 적용되면 양도차익이 높게 산정돼 내야 할 양도세도 늘어난다. 그렇다고 유씨가 전해 들은 말처럼 증여받은 부동산을 아예 팔 수 없는 것은 아니다. 증여일을 기점으로 부동산 소유권이 유씨에게 이전됐기 때문에 언제든 팔 수 있다.
우선 양도세가 어떤 세금인지, 어떻게 매겨지는지를 알아야 한다. 양도세는 부동산 등의 자산을 팔 때 발생하는 이익에 매기는 세금이다. 양도세는 ‘양도가액’과 ‘취득가액’의 차이인 양도차익이 클수록 더 많은 세금을 내는 누진세율 구조다. 통상 증여 후 자산을 팔면 취득가액이 증여 시점을 기준으로 재산정되기 때문에 양도세가 줄어든다. 그러나 양도세 이월과세가 적용되면 이러한 공식은 작동하지 않는다. 취득가액을 ‘증여가액’이 아닌 증여자가 최초 자산을 취득한 가액으로 계산해서다. 유씨의 경우 유씨의 아버지가 다세대주택을 매입한 취득가액을 기초로 양도세가 산정된다.
유씨의 아버지가 증여한 주택의 최초 취득가액이 3억원, 증여가액이 7억원이라고 가정해보자. 수증자(증여를 받은 사람)인 유씨가 10년 후 이 주택을 9억원에 매도할 경우 양도차익은 2억원(9억원-7억원)이다. 유씨가 내야 할 양도세는 5000만원가량이다. 그러나 유씨가 증여일로부터 10년 이내에 같은 조건에서 주택을 팔면 양도차익은 6억원(9억원-3억원)이 된다. 유씨가 물어야 할 양도세는 2억원으로 4배 가까이 늘어난다.
그래픽=손민균
증여받은 자산을 10년 내 팔아도 양도세 이월과세가 적용되지 않는 경우도 있다. 1가구 1주택 양도세 비과세 조건을 만족하면 양도세는 0원이 된다. 세무 당국은 1가구 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 12억원 이하에 팔면 양도세를 물리지 않는다. 유씨가 증여받은 주택 외의 부동산을 보유하고 있지 않다면, 이 요건을 모두 충족하고 있기 때문에 양도세 비과세 대상에 해당한다.
호지영 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무 전문가는 “부동산을 자녀에게 물려줄 계획을 갖고 있다면 일찍 증여하는 것이 유리하다”며 “부동산 가격이 더 오르기 전에 증여해 증여세를 아낄 수 있고, 양도세 이월과세 적용 기간이 10년인 점을 감안하면 향후 양도 시점을 앞당길 수도 있다”고 했다.
양도세 이월과세는 현재 토지·건물·부동산 취득권 등에 적용되고 있는데, 내년부터는 주식도 포함될 예정이다. 정부가 지난 8월 발표한 ‘2024년 세법 개정안’에는 이 같은 내용의 소득세법 개정안이 포함됐다. 부동산과 마찬가지로 증여가액이 아닌 과거 배우자가 해당 주식을 산 취득가액을 기준으로 시세차익을 계산해 세금을 내도록 하는 것이 주요 내용이다. 배우자 증여를 통해 해외주식 양도세를 절세하는 사례가 늘어난 데 따른 조치다. 배우자 사이에는 10년 이내에 6억원까지는 증여세를 내지 않아도 돼 ‘증여 후 매도’가 해외주식 절세법으로 빈번히 활용됐다. 단 주식 이월과세 기준은 ‘1년 이내에 증여받은 주식’이기 때문에 증여 1년 후에 매도할 경우 증여 시점의 취득가액으로 양도세를 낼 수 있다.
경기도 용인시 일대 부동산 시장에 훈풍이 불고 있다. 수도권광역급행철도(GTX)-A 구성역이 개통되면서 수혜지역을 중심으로 집값이 상승세를 보이고 있는 것
구성역 일대는 GTX-A 개통으로 서울 접근성이 크게 향상됐다. 수서역까지 이동 시간이 기존 36분 대였지만, GTX를 이용하면 소요시간이 10분대로 대폭 줄어든다. 향후 노선이 서울역(2026년까지 순차 개통), 삼성역(2028년 9월 예정)까지 확장되면, 서울 접근성은 더욱 좋아질 것으로 기대된다.
뿐만 아니라 GTX-A 노선이 개통되면서 구성역은 수인분당선과 GTX-A노선이 지나는 환승역이 됐다. GTX를 편리하게 이용할 수 있어 인근 수원, 화성 등의 지역민이 이용하는 교통 거점 역할을 할 것으로 기대된다. 게다가 현재 동백~봉선 노선 신설이 구성역에 추진되고 있어 계획이 실현되면 트리플 환승역이 될 전망이다.
고속도로와 GTX, 분당선을 한 자리에서 누리는 복합환승센터도 예정되어 교통여건이 더욱 좋아질 것으로 보인다. 구성역 개통 호재와 맞물려 인근 지역 부동산 몸값도 오름세를 보이고 있다. 실제 구성역 인근 지역 아파트 전용 84㎡가 최근 9억원 중후반대에 거래호가가 형성된 것으로 확인됐다.
이런 가운데 구성역을 가까이 품은 ‘구성역 플랫폼시티45’가 9월 중 홍보관을 열고 임차인 모집에 나선다고 밝혀 귀추가 주목된다. 구성역의 직접적인 수혜를 누릴 수 있는 ‘구성역 플랫폼시티45’는 용인시 기흥구 언남동 구성역 인근에 위치한다.
도급순위 TOP 10 브랜드인 호반건설(시공참여 의향서 제출)이 시공을 맡을 예정인 '구성역 플랫폼시티45'는 지하 4층, 지상 45층 규모로 건설되며, 1차로 총 324세대(아파트 301세대, 오피스텔 23세대)의 임차인을 모집 중이다.
도급순위 TOP 10 브랜드인 호반건설(시공참여 의향서 제출)이 시공을 맡을 예정인 '구성역 플랫폼시티45'는 지하 4층, 지상 45층 규모로 건설되며, 1차로 총 324세대(아파트 301세대, 오피스텔 23세대)의 임차인을 모집 중이다.
단지는 지하 4층~지상 45층 규모다. 1차 임차인 모집 물량은 324세대(아파트 301세대, 오피스텔 23세대)이며, 44, 47, 59, 84㎡ 등 중소형 위주 실속 평형으로 구성된다. 생활가전까지 풀옵션으로 제공되는 만큼, 합리적인 주거생활이 가능하다는 것이 관계자의 설명이다. 또한 용인 언남지구 지구단위계획에 의하면 1차 C1 324세대 모집 후 C2 ~C10까지 대규모 주거 단지가 예정되어 있다.
단지 주거 안정성도 확보된 상태다. 전세 사기 문제 등이 대두됨에 따라 빌라 대신 아파트를 선택하는 수요자들이 늘면서 아파트 전월세가 상승, 보증금에 대한 불안감이 높아지고 있다. 이러한 상황을 고려해 ‘구성역 플랫폼시티45’는 향후 HUG 임대보증금보험을 통하여 임차인들의 우려를 최소화하고 전세보증금의 안전장치 및 임대기간 만료 후 분양전환를 할 수 있도록 하였다.
미래가치 측면에서도 해당 단지를 주목하는 이들이 상당하다. 용인 플랫폼시티가 사업지 바로 옆에 위치해 직주근접 단지의 이점을 누릴 전망이다. 아울러 사업지 남측 원삼면에 용인반도체클러스터가 조성되며, 인근 처인구 남사읍에 첨단 시스템반도체 국가산업단지가 계획돼 이에 따른 시너지 효과도 예고된다.
단지의 또 다른 경쟁력은 단지 주변에 갖춰진 탄탄한 인프라다. 구성초와 구성중, 마성초, 내덕초, 대성고, 단국대 등 교육기관이 풍부해 자녀 교육이 수월하며, 이마트 트레이더스와 신세계백화점, 이마트, 구성동행정복지센터, 구성도서관, 구성이동진료소 등 생활에 필요한 각종 시설도 다양하게 들어서 있다.
사업 관계자는 “수도권 반도체 클러스터의 중심지 역할이 기대되는 만큼, 용인시 일대에 신규주택 수요가 꾸준하게 유입될 것으로 예상된다”며 “당 사업지는 직주근접 조건을 만족하며, 전매제한이 없고 지위권 양도도 자유로워 투자자 사이에서도 높은 인기가 기대된다”고 전했다.
한편 단지 자격 제한은 따로 없으며, 별도의 청약절차 없이 19세 이상 성인이면 누구나 신청할 수 있다. 홍보관 방문 및 임차인 모집과 관련된 내용은 문의번호를 통해 확인할 수 있다.
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